Como solucionar problemas e conflitos dentro de um condomínio sem precisar acionar a Justiça?

Conheça casos contados por moradores, síndicos e prestadores de serviços e entenda qual o papel do advogado especialista em Direito Condominial na resolução ágil de conflitos

Ter um advogado atuante na esfera judicial é o que o senso comum tem como expectativa e é o que se espera de um trabalho exercido por um bacharel formado nessa área. Devido essa tradicional atuação, apenas com o foco em atuações deduzidas em juízo, o que se via era o Judiciário cada vez mais abarrotado de processos e, como consequência, a lentidão para a resolução deles. Após mudanças no ordenamento jurídico, com ênfase na redução da judicialização de conflitos, o papel do advogado atualizado, hoje em dia, deve ter ênfase na busca da conciliação, através da resolução de conflitos pela via extrajudicial, ou ainda, através das conciliações e mediações previstas no âmbito jurídico, o que traz mais agilidade na solução das variadas situações adversas dentro de um condomínio.

Sendo assim, a atuação do advogado especialista em Direito Condominial tem se tornado indispensável para a gestão segura e eficiente de um condomínio, tendo em vista as variadas missões desse profissional, atuando juntamente com síndicos e/ou administradoras, e contribuindo na confiabilidade das informações prestadas aos moradores/condôminos.

Ricardo Tardem, tem 45 anos, possui uma Administradora de condomínios que atende atualmente 45 condomínios, com aproximadamente 40 mil pessoas. Ele comenta que a atuação de um advogado condominial é fundamental na gestão de uma administradora, e estar assistido por um profissional preparado e conhecedor desses assuntos faz toda a diferença:

“As rotinas existentes em um condomínio e suas obrigações legais exigem expertise jurídica. Dúvidas envolvendo convivência, crimes contra a honra, estudo da convenção, regras contidas no regulamento interno, análises de documentos, contratos, assembleias são alguns pontos que destaco e justifico a importância da atuação de um advogado na gestão juntamente com uma administradora.”

Amanda Accioli tem 47 anos, é síndica profissional e atua há 19 anos na área condominial. Ela conta que hoje existem condomínios que são verdadeiras cidades, com regulamentação interna própria e tão complexa que a Assessoria profissionalizada do departamento jurídico é extremamente necessária:

“Eu sempre acreditei que gerir profissionalmente um condomínio não significa que o síndico deva, necessariamente, ter como profissão a sindicatura. Mas sim, deve possuir profissionais competentes ao seu lado para a melhor tomada de decisão, amparado legal e costumeiramente, com orientações embasadas e dentro dos princípios da harmonização social e razoabilidade, tão presentes no exercício da profissão. Cada dia mais, síndicos e administradores estão despertando para a necessidade de um corpo jurídico acompanhando as rotinas condominiais, e isso é muito importante. Aos meus olhos, um condomínio, seja ele pequeno ou grande, comercial ou residencial, de casas ou apartamentos, nada mais é do que uma empresa, e deve ser gerido como tal: precisa de gestão profissional para que seja saudável e esteja em conformidade com a lei.”

Para otimizar os recursos, como o tempo e os custos de um processo judicial, uma das missões do advogado condominialista é ter uma atuação extremamente proativa e conciliatória. Dra. Alessandra Bravo, advogada especialista em Gestão e Direito Condominial, comenta que a atuação do advogado especialista é bastante ampla e necessária:

“A Assessoria Jurídica Condominial tem o objetivo de auxiliar na gestão do condomínio, mitigando e auxiliando, tanto com ações preventivas (antes da ocorrência de algum dano), bem como para ações que existem conflitos de interesse, ou ainda defendendo o condomínio em ações em geral. É importante considerar que as ações extrajudiciais devem trazer mais praticidade para os problemas do dia a dia, desde o início da implantação do Condomínio: Consultoria e acompanhamento da obra e pré-vistoria da unidade, Consultoria de problemas no imóvel, Assessoria para compra de imóvel, dentre outros. Até as práticas diárias de administração interna do condomínio, como: Elaboração de Comunicados, Notificações, Participação em Assembleias Gerais, Elaboração de contratos em geral, Mediação de conflitos, Cobranças em geral, Adequação da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), Reuniões com a Administração, Previsão Orçamentária Estratégica, Normas e Procedimentos, Regularização de Condomínios, Implantação do Compliance Condominial, Funcionários e Prestadores de serviço, dentre outros.”

O risco do condomínio não possuir as orientações técnicas de um advogado atuante na Assessoria especializada Condominial é a possibilidade de ocasionar aumento dos problemas cotidianos ou administrativos, que poderiam ser evitados com a orientação e acompanhamento jurídico especializados, além de garantir uma gestão tranquila e eficiente.

Dra. Alessandra Bravo - advogada especialista em Gestão e Direito Condominial

Leonardo Manfrinatti da Silva é consultor de seguros condominial e atende cerca de 60 condomínios. Dentro das diretrizes, leis e responsabilidades da sua área de atuação, Leonardo acredita que é de grande importância o trabalho de um advogado especialista em Direito Condominial, atuando em conjunto, não apenas com ações judiciais após a ocorrência de algum sinistro, mas sim, de maneira preventiva para evitar problemas futuros aos condomínios:

“A atuação de um advogado especialista em Direito Condominial é fundamental para se manter o bom funcionamento de todas as partes de um condomínio, seja ela de cobrança, relações entre moradores e, principalmente, no suporte ao síndico em contratos de serviços – o que exige conhecimento técnico necessário e respaldo de todas as leis e regras. Nesses anos, tenho vivenciado o trabalho diário em condomínios e percebo que um advogado atuante, desenvolvendo ações de prevenção e orientação junto aos síndicos, administradoras e moradores, a fim de evitar que qualquer problema, por mais simples que seja aconteça, os índices de sinistros praticamente não existem, fruto desse trabalho desenvolvido por um profissional especialista nessa área do Direito.”

Leonardo Manfrinatti durante trabalho como consultor de seguros de cerca de 60 condomínios.

A importância da Conciliação na atuação do Advogado Condominialista

Quando falamos em notificações internas, multas a condôminos que desrespeitam regras e normas de convivência, o papel do advogado especialista deve nortear o caminho da conciliação. O advogado especialista em Direito Condominial tem papel importante no que diz respeito ao auxílio ao síndico e administradora. Dra. Alessandra Bravo alerta sobre algumas situações:

“As advertências e notificações, seguidas ou não de multas, devem estar primeiramente previstas na Convenção e/ou Regulamento Interno do condomínio. Quando o ato praticado não estiver previsto nos documentos internos do condomínio, é necessário amparar-se da legislação nacional, que se aplica ao caso concreto. Quando se trata de condômino antissocial, inclusive, é necessário verificar os atos praticados ilicitamente pela unidade: barulhos em horários inoportunos, brigas e desentendimentos rotineiros, dentre outros. Ações mais drásticas e oficializadas devem ser tomadas quando os primeiros passos conciliatórios não tiverem êxito.”

Antônio Carlos Lopes da Silva tem 53 anos, é síndico em um condomínio que possui 96 famílias. Ele confessa que no início da sindicatura agia primeiramente por impulso, mas no decorrer dos anos foi implementando técnicas mais moderadoras:

“Logo nas primeiras queixas que desrespeitam as normas de convivência dentro do condomínio, eu já ia notificando o morador sem orientação ou uma avaliação mais crítica da ocorrência, inclusive, tendo a possibilidade de colocar o condomínio em risco. Agora, sempre que tenho que tomar alguma decisão importante no condomínio, levo a situação primeiro para o jurídico para depois compartilhar/discutir com o conselho. A contratação de um advogado especialista em Direito Condominial, na minha visão, é fundamental para que o síndico possa desenvolver seu trabalho com segurança, resguardando-se e, principalmente, resguardando o condomínio de possíveis ilicitudes, afinal, gerir um condomínio exige muita responsabilidade do gestor.”

Síndico Antônio Carlos em orientação na portaria do condomínio onde atua há seis anos

Carlos do Vale é diretor de projetos de uma empresa de portaria remota e segurança patrimonial há 20 anos, e presta serviços a mais de 60 condomínios. Conforme as vivências práticas durantes os anos de atuação, ele também concorda que o advogado deve agir dentro dos princípios da legalidade e razoabilidade para evitar, dentro do possível, seguidas ações onerosas na justiça:

“Ao assessorar um síndico, o advogado não pode pensar apenas na ‘letra fria’ da Lei, pois cada condomínio é único e possui suas peculiaridades, deve-se encontrar suas regras de convívio e de paz social, e também as melhores soluções seguras entre as opções de serviços oferecidas ao condomínio. Logo, o advogado precisa conhecer profundamente o condomínio para o qual advoga, de forma que suas orientações sejam tecnicamente perfeitas e, ao mesmo tempo, atendam aos anseios daquela comunidade. O advogado especialista em direito condominial é imprescindível para solucionar os conflitos de relacionamentos ou administrativos de acordo com as normas vistas na Legislação Condominial, e também atuando na prevenção da ocorrência de situações desfavoráveis, evitando, assim, processos judiciais.”

A síndica profissional Amanda Accioli também concorda que se foi o tempo em que o advogado era chamado apenas quando existia algum problema. Atualmente, a gestão de condomínio para ser sólida, precisa obrigatoriamente de um acompanhamento jurídico profissional de qualidade:

“Se o síndico ou administrador ainda possui o entendimento de que um escritório de advocacia especializada agindo preventivamente é custo, acho necessário reconsiderar o conceito, sob pena de tornar-se obsoleto e, pior, ocasionar algum prejuízo financeiro a si e aos condôminos. Seja orientando, conduzindo assembleia, mediando conflitos, emitindo pareceres, segurando o ímpeto de moradores, os advogados se tornaram peça fundamental para o exercício da sindicatura de maneira profissional.”