Leis de condomínio: tudo o que você precisa saber

As leis de condomínio tratam-se do conjunto de regras que orientam as atividades e vivências nesse espaço, bem como protegem todos os moradores, abrangendo direitos, deveres e condutas que devem ser aplicadas por todos.

Todos os detalhes de um condomínio devem passar pela aprovação da maioria dos condôminos, desde a instalação de um corrimão de ferro para escada até a mudança de regulamentação.

Muitas pessoas sonham com uma casa própria. Entretanto, cada vez mais a segurança tem sido um fator primordial na hora de escolher seu futuro lar.

Pensando nisso, muitas pessoas acabam optando por morar em condomínios, pela quantidade de benefícios que podem ser alcançados com esse tipo de moradia.

Um condomínio possui uma série de facilidades que se tornam grandes incentivos para novos moradores. Além de vantagens como:

• Acesso à áreas de lazer e piscinas;

• Serviços básicos;

• Garagem;

• Mais privacidade.

A segurança em um condomínio é prioridade. Pela grande quantidade de moradores no local, é possível realizar um investimento pesado neste fator, conseguindo equipamentos e pessoal qualificado para garantir a segurança de todos.

Tanto a parte prática, como a instalação de adesivo lacre de segurança em extintores, até circuitos de CFTV e contratação de pessoal especializado, são elementos que ficam muito mais fáceis com os recursos de um condomínio.

Normalmente, a convivência entre os moradores de um condomínio é pacífica e agradável, mas ninguém está livre de ter um desentendimento ou de encontrar um vizinho com quem haja diferenças irreconciliáveis.

Pensando nisso, existem uma série de regras que podem ser apoiadas para criar um ambiente de bem-estar e tranquilidade entre os condôminos: as leis de condomínio.

Vale lembrar que qualquer lei desta tem valor menor do que o Código Civil, sendo secundárias a este que é o recurso a ser tomado se houver discordâncias quanto às leis.

Então, sempre que houver discordância de um condômino com as determinações do condomínio, e o problema não puder ser sanado através do diálogo, a ferramenta mais adequada a se usar é o Código Civil.

Uma vez que este possui leis superiores, podendo invalidar uma decisão condominial.

O mesmo é válido para identificar necessidades e gastos, como a pintura de fachada do condomínio, por exemplo.

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O que é a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é um documento que tem como objetivo compreender os detalhes de um local específico, uma vez que uma lei não consegue abranger cada caso em particular. 

É na convenção que se definem fatores relacionados diretamente ao ambiente, como:

• Fundo de reserva;

• Administração;

• Modos de pagamento de condomínio;

• Competências de uma assembleia.

Todos os detalhes que um condomínio em específico precisa estão abordados na convenção. Neste documento, também são identificados todos os espaços de área comum, que podem ser compartilhados.

Da mesma maneira, na convenção é definido o modelo de administração do condomínio, identificando as funções e gratificações de um síndico, bem como as atribuições do conselho, se houver.

A instalação de placas informativas personalizadas para separação de lixo, por exemplo, deve constar na convenção se houver a necessidade de aplicar multas pelo não cumprimento da separação.

Uma convenção deve ser redigida corretamente, pois ela lida com regras que devem ser cumpridas sob pena de multa.

É importante que o texto redigido seja acompanhado de perto por um profissional da área jurídica, uma vez que em caso de conflitos com leis superiores, a convenção perde sua força.

Ademais, para que uma convenção tenha validade, pelo menos 2/3 dos proprietários devem assinar o documento.

E quanto ao regimento interno?

O regimento interno é uma espécie de conjunto de regras do dia a dia, que não precisa de toda a legalidade da convenção.

Ele pode ser realizado simplesmente com a maioria dos votos simples para sua aprovação, e deve ser considerado parte da convenção, sendo registrado em cartório. O registro não é necessário, mas dá força para a aplicação da regra quando necessário.

A preservação do piso de madeira vinilico das áreas comuns do prédio pode encontrar-se no regimento interno.

O regimento interno trata-se de normas de bom convívio entre os condôminos, com elementos relacionados ao uso do patrimônio coletivo, condutas internas e proibições necessárias, regras para animais de estimação, entre outros elementos.

Situações cotidianas, como a utilização de funcionários do condomínio para um trabalho pessoal, locais de guarda de bicicletas e utilização de espaços de comum convívio devem ser decididas pelos próprios moradores, uma vez que serão os mais afetados.

Para isso, basta que a maioria simples realize uma votação em uma reunião de condomínio.

Reuniões de condomínio

As reuniões de assembleia de condomínio tem o objetivo de reunir os moradores para que se definam alterações e manutenções nas regras anteriores.

De acordo com a lei do condomínio, elas obrigatoriamente devem acontecer pelo menos uma vez por ano, sendo um espaço adequado para promover discussões, alinhar novas pautas e promover votações.

O primeiro modelo de reunião é a AGI (Assembleia Geral de Instalação), realizada na formalização do condomínio e que conta com a estipulação de elementos básicos como a instauração de um síndico, inscrição no CNPJ e contratação de seguros e serviços básicos.

Na AGO (Assembleia Geral Ordinária), de caráter anual, é o momento onde pode-se apresentar a prestação de contas do condomínio, gerando uma maior transparência nos gastos do local.

As AGE (Assembleias Gerais Extraordinárias) podem ser solicitadas sempre que houver algum assunto a ser discutido pelos moradores, quando alguma demanda tem urgência de atendimento.

Pequenos reparos, como a instalação de um interruptor de luz normalmente não precisam de uma reunião formal, mas devem constar na prestação de contas anual.

Principais regras dos condomínios

Algumas regras são comuns na maioria dos condomínios, por se tratarem de elementos do dia a dia que ajudam a criar um ambiente muito mais agradável para todos os envolvidos. Confira a seguir:

 

1. Lei do Silêncio

Muitas pessoas acreditam que a Lei do Silêncio tem validade apenas após as 22 horas.

Entretanto, o artigo 1.277 do Código Civil deixa explícito que, independente do horário, qualquer barulho que provoque prejuízos à saúde, segurança ou sossego de um vizinho pode ser interrompido.

Por isso, o ideal é que um morador do condomínio tenha bom senso com relação a barulhos altos. Um bom meio de estipular isso é acordar com todos os moradores em uma assembleia as regras que estipulam exatamente o que pode ou não ser realizado.

É preciso atentar-se a realidade à sua volta. Se um de seus vizinhos trabalha em período noturno, ele pode ser prejudicado caso você fique com o som alto ou arraste sua mesa de reunião para escritório logo pela manhã. 

Por isso, é ideal que todos estejam de acordo com relação ao tempo utilizado para barulhos altos, como reformas.

2. Uso das áreas comuns

Estas áreas de lazer são grandes benefícios em condomínios modernos, mas deve-se tomar uma série de precauções para que as áreas permaneçam servindo de forma positiva os condôminos.

O respeito deve prevalecer quando falamos da utilização de áreas comuns. Por isso, é preciso estar atento aos espaços que podem ser reservados com antecedência, para que todos dentro do condomínio possam utilizar com tranquilidade o ambiente.

Além disso, o morador será responsável por cada visitante que trouxer, lembrando que se nas regras alguma área for fora dos limites para visitantes, o morador deve respeitar e não insistir para que a regra seja quebrada.

Ao utilizar áreas como churrasqueiras e salão de festas, lembre-se de manter o ambiente limpo e higienizado.

Esse tipo de atitude ajuda a preservar o espaço e permite que outras melhorias possam ser realizadas sem que haja a preocupação de gastos supérfluos com limpeza e manutenção de equipamentos que deveriam ser cuidados pelos usuários.

3. Uso dos elevadores

A utilização correta de elevadores é muito importante para a segurança de todos os moradores, além de manter sempre em ordem um item de essencial uso no condomínio.

Isso porque alguns prédios costumam ter muitos andares, tornando uma tarefa árdua para uma pessoa de idade descer as escadas. Se o condomínio tem a preocupação de manter o elevador com o uso apropriado, essas pessoas podem ficar mais tranquilas.

Dentro do projeto elétrico predial, a utilização dos elevadores deve ser levada em conta, uma vez que são elementos necessários para o funcionamento do prédio.

Além disso, o elevador é uma importante peça de mobilidade também para pessoas com dificuldades motoras. Por isso, é um item indispensável que não deve ficar parado.

Elevadores, por seu uso contínuo, são igualmente excelentes locais para fixar anúncios do condomínio, como reuniões e regras. Isso facilita a convivência e permite que mais pessoas sejam avisadas de mudanças ou reuniões.

4. Utilização da garagem

As regras de utilização de garagens também podem gerar desentendimentos, principalmente em condomínios onde não há espaço em garagem para todos os veículos. Por isso, é preciso delimitar as regras com exatidão para evitar transtornos.

Vale lembrar que aqui é importante delimitar as vagas por ordem de necessidade, principalmente em casos de pessoas com deficiência ou idosos, que devem ter prioridade em vagas mais próximas do acesso ao interior do condomínio.

Conclusão

As leis do condomínio protegem o bem-estar de todos os envolvidos, e por esse motivo, é fundamental que tanto os condôminos quanto os síndicos e demais responsáveis pelo condomínio tenham ciência dessas regras, para manter uma boa convivência.

Portanto, devem ser aplicadas e obedecidas com sabedoria e responsabilidade.

Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.